На рынке жилья в 2025 году складывается ситуация когда ипотечное кредитование станет нецелесообразным. Строительство новостроек может сильно замедлиться а частное домостроение показывает стабильный рост.
После завершения массовых льготных программ поддержка заемщиков в России стала более адресной, однако её доступность значительно снизилась.
Многие граждане испытывают трудности с получением ипотечных кредитов, так как лимиты финансирования исчерпываются. Банки предлагают ипотечные кредиты на рыночных условиях, но высокие процентные ставки, которые превышают 15% годовых, делают их практически недоступными для широкой аудитории.
Текущие кредитные предложения также имеют жесткие условия, включая требования к значительному первоначальному взносу. Это создает барьеры для большинства потенциальных заемщиков, которые не могут позволить себе такие условия.
Несмотря на рост ключевой ставки Центробанка до 21 % в октябре 2024, влияние этого фактора на рынок многоквартирного строительства остается минимальным. В последние месяцы российский рынок ипотеки сталкивается с серьезными вызовами, что связано с ростом процентных ставок. Основным фактором является повышение ключевой ставки Центробанка, что значительно увеличивает стоимость кредитов для застройщиков. Не последнюю увеличение оплаты труда и подорожание строительных материалов. Это непрямым образом сказывается на доступности жилья для большинства потенциальных покупателей, особенно в массовом сегменте, где ипотечные кредиты традиционно являются основным инструментом финансирования.
С другой стороны продолжается рост объемов частного домостроения. По словам ряда экспертов значительной рос вводимого в эксплуатацию числа индивидуальных домов. Это связано прежде всего с экономикой строительства. Строительства частного дома выходит экономичней до 40 % по сравнению с покупкой квартиры (без учета стоимости участка). Поэтому покупатели все чаще рассматривают кредитование не на 25 лет как в ипотечном кредите а потребительский на 3-5 лет. Если брать аналогию с первоначальным взносом в ипотеке, в случае индивидуального строительства - как правило покупается земельный участок. Это уже актив который не теряет рыночной стоимости.
Согласно статистике, продажи новостроек в 3-м квартале 2024 года упали до уровня, 2015 года. Это падение не обошло стороной и другие сегменты рынка недвижимости. При этом сохраняются продажи в основном благодаря программам семейной ипотеки и покупателям, располагающим собственными сбережениями, которые способны не полагаться на кредитные средства.
Дорожающая ипотека затрагивает и более дорогие сегменты рынка, где покупатели также начинают терять интерес к приобретению жилья. Это приводит к тому, что застройщики вынуждены сокращать предложения с субсидированными ставками — такая политика становится для них слишком затратной в условиях текущей экономической ситуации. Застройщики также сократили инвестиции в программы благоустройства. В итоге, рынок становится все более стихийным, и покупатели испытывают реальные трудности с выбором и приобретением жилья. Ситуация требует внимательного анализа и, возможно, мер поддержки со стороны государства, чтобы вернуть баланс на рынок недвижимости.
На вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация со спросом, что связано с отсутствием льготной или субсидированной ипотеки. Эксперты подчеркивают, что резкое увеличение ставок по займам негативно сказалось на покупательской способности. Ужесточение требований к минимальному первоначальному взносу и сокращение сроков кредитования делают ипотеку менее доступной. Кроме того, снижение одобряемости кредитов со стороны банков усугубляет проблемы на рынке, влияя на возможности потенциальных покупателей.