По итогам 3-х кварталов 2025 рынок недвижимости по прежнему стабилен, хотя несколько потерял привлекательность для частного инвестора. Основной причиной спада является высокая ставка ЦБ. Несмотря на то, что в конце июля 2025 она опустилась до 18%, это слабо повлияло на ситуацию.
Что ожидать в 2026 году? На рынок будет влиять несколько факторов, но в основном они связаны с доступностью кредитов
Макроэкономический контур
• Умеренный рост ВВП и инфляции. Базовый прогноз для России от международных институтов предполагает рост экономики на 2,8–3,2 % в 2026 году, с выходом на «плато» роста 1,5–2,5 % при инфляции 14–15 %. Это создает устойчивый, но не перегретый спрос на жилье и коммерческие площади.
• Стабилизация ключевых ставок. Центробанк завершит жёсткий цикл контроля денежно-кредитной политики, ожидается,что к концу 2026-му ставка опустится в диапазон 12–14 %. Дешевле станет проектное финансирование, ипотека и корпоративное кредитование девелоперов.
Жилая недвижимость
Запуск «Ипотека 3.0». Классическая льготная ипотека постепенно уходит, её заменяют:
– семейная адресная поддержка (ставка 7–8 %) с гос поддержкой части %;
– комбинированные продукты (фикс + плавающая ставка) для среднего класса;
Стоить отметить, что такие изменения не приведут к рост ипотечного кредитования, скорее будут способствовать поддержки отрасли.
Концепция: 15-минутного города
Подход с строительству жилых комплексов также будет меняться. От массовой застройки к удобному формату для людей, где каждый ЖК имеет свою инфраструктуру, от школы и детского сада до торговых центров. Девелоперы массово включают на первых этажах важную инфраструктуру: школы, коворкинги, ПВЗ, поликлиники. ЖК без подобной «начинки» в 2026-м будут продаваться медленнее и со скидкой 5–7 %.
Вторичная недвижимость
Вторичный рынок под давлением. Стоимость кв метра будет зависеть от наличия в районе новостроек. но это не означает то цены пойдут вниз следом за строительством нового жилья.
Коммерческий сегмент
Офисы: гибкость как мейнстрим. Доля гибких пространств (flex & coworking) в общем объёме офисного фонда вырастет до 12–15 % (Москва, СПб) и 8–10 % (города-миллионники). Стандартный долгосрочный договор 3–5 лет уступает формату, где резиденты платят за фактическое пользование по модели подписки.
Склады: драйвер e-commerce. Консолидированный показатель свободной площади по качественным складским площадям останется на исторических минимумах 2–3 %. Девелоперы активно строят объекты класса А+ с роботизированными системами хранения, температурным контролем. Развитие логистических цепочек внутри России и рост онлайн торговли.
Региональные диспропорции
• Топ-5 городов-миллионников (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Нижний Новгород, Краснодар) обеспечат до 60 % объёма нового жилья за пределами столиц. Цены здесь будут расти быстрее – 7-9 % против 4-5 % в среднем по стране.
• Дальневосточный кластер: новые программы «Арктическая ипотека 2 %» и «Семейный гектар» подтолкнут строительство малоэтажных посёлков. К 2026-му ввод жилья в регионе может удвоиться относительно 2023 г.
• Туристические регионы (Сочи, Калининград, Алтай, Крым) – бум кондо-и апарт-форматов с расчётом на внутренний турпоток 40–45 млн человек в год.
Риски и вызовы
• Геополитическая волатильность, санкционные ограничения на импорт инженерного оборудования и ПО для BIM-моделирования.
• Дефицит кадров в стройсекторе: миграционная политика и роботизация стройплощадок станут критичны.
• Перегрев в суб-сегменте инвестиционных студий площадью 18–22 м². Возможна коррекция цен до –15 % при ужесточении требований к апартам к концу 2026 г.
Сценарии развития
Базовый (60 % вероятность):
– Рост цен на первичном рынке 6 % г/г, вторичка 3 % г/г.
– Объём ввода жилья: 110–115 млн м² (+4 % к 2024-му).
– Первая волна массовых офисных реконструкций.
Оптимистичный (25 %):
– Снижение ключевой ставки до 9 %,
– Ускорение КРТ, ликвидация 70 % аварийного фонда к 2030 г.
Консервативный (15 %):
– Внешние ограничения усиливаются, ввод жилья падает до 95 млн м².
– Перенос крупных МФК и ТПУ-проектов «по финансовым причинам».
2026-й становится переходным годом: рынок покидает эпоху «дешёвых квадратных метров» и входит в фазу «умной и гибкой» недвижимости. Победят девелоперы и инвесторы, которые заранее адаптируются к ESG-повороту, цифровизации и новым потребительским паттернам. Уже сегодня важно:
• закладывать в проекты модульность, сервисную составляющую,
• совершенствовать цифровые каналы продаж,
• диверсифицировать источники финансирования.
